Digital Realty Trust, Inc.

黑石集團

智通財經APP獲悉，全球最大的雲和運營商中立數據中心平台Digital Realty Trust Inc.(DLR.US)週一(6月29日)宣佈，已同意以35億美元的總對價收購黑石集團(BX.US)旗下基金持有的三個北弗吉尼亞超大規模數據中心的多數股權。該筆交易以12億美元現金和23億美元Digital Realty股票支付，資產總價值達78億美元。

Digital Realty將收購黑石在馬納薩斯(Manassas)兩座96兆瓦數據中心80%的權益，以及斯特靈(Sterling)Digital Dulles園區一座96兆瓦數據中心50%的權益。三座數據中心合計提供288兆瓦IT容量，已100%出租給三家投資級超大規模客户，綜合信用評級為AA-。

交易細節：35億美元對價，78億美元資產估值

根據協議，Digital Realty此次收購的是黑石在上述三處資產中混合持有的64%股權。交易對價結構為：12億美元現金加23億美元Digital Realty普通股，以6月29日收盤價計算。值得注意的是，黑石關聯公司同步啓動了價值23.5億美元的Digital Realty股票二次發行，預計將於週二(6月30日)交易完成後進行。知情人士透露，這批股票的發行價較Digital Realty週一190.58美元的收盤價最高折讓2.9%。

交易完成後，這三座數據中心將成為Digital Realty的全資資產。其中兩座設施預計在2027年上半年達到穩定運營狀態，第三座預計在2028年上半年達成。這些15年期租約包含每年3.6%的租金遞增條款。

Digital Realty首席投資官Greg Wright表示：“我們與黑石通過這些資產的持續成功開發建立了牢固的合作伙伴關係。這筆交易反映了雙方合作關係的下一階段，使我們能夠增加在一個已全部出租的高質量超大規模資產組合中的持股比例。”

黑石房地產數字基礎設施全球主管Mike Forman與黑石基礎設施數字基礎設施全球主管Greg Blank在聯合聲明中表示：“數字基礎設施的需求比我們在2023年建立這一合資企業時更加強勁，我們對未來的機遇充滿信心。”

戰略意義：鞏固北弗吉尼亞霸主地位

此次收購進一步鞏固了Digital Realty在全球最大數據中心市場——北弗吉尼亞的領先地位。全球超過三分之一的互聯網流量經由該地區傳輸，人工智能和雲需求的爆發正推動當地掀起前所未有的建設熱潮。

Digital Realty目前在30個國家55個城市運營着超過300座設施。公司2026年第一季度實現營收16億美元，同比增長16%。管理層在4月公佈一季度業績時上調了全年核心營運資金(Core FFO)指引至每股8.00-8.10美元，公司在建開發管道超過100億美元。

首席財務官Matt Mercier表示，隨着項目開發完成並開始產生租金收入，該交易預計將在2027年和2028年對核心FFO每股收益形成增厚。預期穩定資本化率超過6.5%，在當前利率環境下具有較強競爭力。

黑石的算盤：資本輪換而非退出

對黑石而言，此次出售是其數據中心投資組合的戰術性調整，而非戰略性撤退。

黑石管理着超過1.3萬億美元資產，自詡為全球最大的數據中心提供商。該公司於2021年收購了數據中心運營商QTS，2024年收購了澳大利亞AirTrunk。今年5月，黑石數字基礎設施信託公司(Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc.)完成了IPO。黑石的數據中心組合目前已超過550億美元。

黑石仍在積極擴張。QTS的一家關聯公司剛剛完成在阿拉巴馬州貝瑟默市近5億美元的土地收購。QTS今年需要通過公司債、資產證券化等市場籌集約400億美元資金。黑石在巴黎和法蘭克福與Digital Realty的合資企業權益得以保留，表明雙方合作關係將繼續深化。

行業暗流：北弗吉尼亞擴張阻力漸增

儘管北弗吉尼亞作為全球數據中心之都的地位無可撼動，但該地區的擴張正面臨日益嚴峻的社區和政治阻力。

今年4月，由布魯克菲爾德資產管理公司支持的Compass Datacenters在投入4000萬美元后，放棄了在威廉王子縣建設2100英畝數據中心走廊的計劃。該公司CEO Chris Crosby直言“不再與不歡迎數據中心的社區打交道”。監管障礙和訴訟使該項目不再具有可行性。

與此同時，黑石旗下的QTS仍在法庭上為挽救相鄰地塊上規模類似的開發項目而戰。弗吉尼亞州上訴法院3月31日裁定反對該項目的重新 zoning 申請。5月，QTS提起上訴，試圖挽救這一計劃。6月16日，北弗吉尼亞居民和立法者在市政廳會議上就數據中心擴張問題展開激烈辯論，州議員在是否繼續為數據中心公司提供税收減免的問題上存在分歧。

社區反對的焦點集中在電力需求、水資源消耗、噪音、排放以及對房地產價值的影響等方面。隨着基層反數據中心活動人士的影響力在全國範圍內增長，這一趨勢可能對未來數據中心開發構成長期制約。

前景展望

Digital Realty此次收購黑石北弗吉尼亞數據中心股權的交易，是AI算力基礎設施建設浪潮中一筆具有標誌性意義的資產重組。對Digital Realty而言，這是在其最核心市場以合理估值鎖定優質全租資產的戰略舉措;對黑石而言，這是在AI數據中心投資熱潮中實現階段性退出的資本運作。

然而，這筆交易也折射出行業的深層張力：一邊是AI和雲需求推動的超大規模數據中心供不應求、空置率接近為零;另一邊是社區阻力、電力瓶頸和監管不確定性正在抬高新增供給的門檻。那些已經建成、完全出租並鎖定長期租約的資產，正變得愈發珍貴。

稀釋效應引關注

儘管交易基本面紮實，市場對短期稀釋效應仍存擔憂。Digital Realty股價週一盤後交易中下跌約1.9%至187美元。投資者主要關注兩方面：

其一，股票稀釋。 黑石通過摩根士丹利承銷的公開配售出售23.5億美元持股，Digital Realty自身並未從此次發行中獲得任何收益。新增的股票供給將在短期內攤薄每股收益。

其二，回報時點。 由於兩座設施2027年上半年才能穩定運營，第三座更要等到2028年上半年，交易對FFO的增厚效應存在時滯。正如Finimize分析所指出的，投資者關注的不僅是北弗吉尼亞是否保持頂級市場地位，更在於建設和租賃進程能否按計劃推進。

不過，TipRanks數據顯示，分析師對Digital Realty的最新評級為“買入”，目標價232美元。